一方面，我国的商品房买卖合同存在缺陷；另一方面，还有大量的居民小区存在明确物业管理区域范围的需求。这种条件下，由作为公信力的第三方出面协调划分、登记和公开告知物业管理区域，是必要的。而这个第三方，只能是政府。
物业管理区域划分与备案的重要性
——兼评广州关于物业管理区域备案的规定
文/徐生钰
于2014年5月1日起实施的《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)对于物业管理区域的划分和备案、尤其是备案问题作了翔实的规定，让人耳目一新。本文试图简要分析物业管理区域划分和备案的重要性、我国目前法律法规的现状和广州市的规定。
物业管理区域划分和备案的重要性
关于物业管理区域的划分
顾名思义，“物业管理区域”就是实施物业管理的区域。物业管理是从建筑物区分所有权延伸出来的一项权利。建筑物区分所有权由建筑物的专有权、共有权和共同管理权组成。则物业管理区域，实质上就是业主的建筑物区分所有权实施的区域和范围。从这个角度，物业管理区域的划分意味着以下三层含义：
第一，物业管理区域说明了业主共有权的外延范围。
如前所述，业主的建筑物区分所有权分为专有权、共有权和共同管理权。则物业管理区域范围的大小，直接取决于、也反映了业主共有权范围的大小。同样的一个500户的居民小区，如果占地面积为100万平方米，则业主共有的范围为100万平方米；如果占地面积为200万平方米，则业主共有范围为200万平方米。那么，他们的物业区域就应该分别是100万平方米或者200万平方米。反之，如果知道某个小区的物业管理区域，则该区域也反映和说明该小区业主共有权的外延范围。
第二，物业管理区域明晰了业主共有权和专有权的边界。
物业管理在本质上就是物业公共区域的维护和管理，因此，从业主建筑物区分所有权有效实施的角度，物业管理区域的划分不应仅限于共有权的外延范围，还应该明晰具体对象和内容。也就是说，物业管理区域的划分不仅要明确物业管理区域的四至范围(即东西南北四个方向的边界)，还应该对小区内共有的道路、绿地、车库、设备设施等其他公共场所加以明晰。一个物业管理区域，除了极少数特殊情况外，一般是由共有部分和专有部分组成的。在共有部分明晰的情况下，剩余的就是专有部分。这样，物业管理区域的划分意味着明晰了区域内业主共有权和专有权边界。
第三，物业管理区域反映了业主共同管理权的成员资格。
在建筑物区分所有权范围确定，共有权与专有权边界清晰的情况下，物业管理区域的划分，反映了能够行使该区域共同管理权的是区域内的所有业主——专有权所有者。同一个物业管理区域，必须成立统一的业主自治组织，进行统一管理。
从这些含义可以发现，物业管理区域的明晰划分意义重大。表现在：
第一，有利于避免物业管理区域内外的矛盾纠纷，即不同物业管理区域间的矛盾纠纷。
第二，有利于避免业主与开发企业、物业企业以及其他业主之间的矛盾纠纷。物业管理区域内共有和专有部分的边界不清，是引起上述主体之间众多冲突的根源，如果物业管理区域的划分能够清晰界定建筑物区分所有权的专有部分和共有部分，就可以避免这方面的矛盾纠纷。
第三，有利于整个小区的有效管理。物业管理区域不是越大越好，也不是越小越好。其划分应该以业主自治权利的有效行使、进而提高整个物业管理区域管理效率为依据。因此，合理的物业管理区域划分，必将有利于整个小区的有效管理。
关于物业管理区域的备案
第一，商品房买卖合同是新物业管理区域范围的有效证明。
一般来说，新的建筑物建成销售时，在买卖合同当中，必须翔实、具体地列出该建筑区划的四至范围以及内部的共有部分和专有部分。因此，物业管理区域是商品房销售合同的一个不可或缺的组成部分。但是由于种种原因，我国住房建设企业在其销售合同中，对这一部分总是有意无意加以忽略或模糊。结果，商品房销售合同不仅没有成为物业管理区域划分的依据和证明，而且往往是矛盾纠纷的根源。
第二，政府部门备案、公告制度是中国目前不可或缺的形式。
除了新建的建筑物，住房制度改革过程中，原来大量没有物业管理的住宅小区需要引进物业管理，所以，大量的老旧小区存在重新划分物业管理区域的问题。同时，现实中也有已建成的住宅区具有合并或分拆物业管理区域的需求。
因此，一方面，我国的商品房买卖合同存在缺陷；另一方面，还有大量的居民小区存在明确物业管理区域范围的需求。这种条件下，由作为公信力的第三方出面协调划分、登记和公开告知物业管理区域，是必要的。而这个第三方，只能是政府。
我国现有法律法规对物业管理区域划分和备案的规定
对于物业管理区域的划分，我国《物业管理条例》第九条给了原则性的规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”物业管理区域备案的问题《物业管理条例》并没有提及。
在《物业管理条例》原则性规定的情况下，有些省、市专门制定了物业管理区域划分的相关法律法规。如《陕西省城市物业管理区域划分暂行办法》、《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》、《天津市物业管理区域划分暂行办法》、《福州市物业管理区域划分暂行办法》等。有些省市在综合性的物业管理法规中对物业管理区域的划分和备案进行了专门规定。如《江苏省物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等都有一章的内容是针对物业管理区域的划分和备案的。
从《物业管理条例》到各省市的相关法律法规，虽然都涉及到物业管理区域的划分和备案问题，但是，整体上看，存在以下问题：
第一，重视物业管理区域的划分，忽略备案和公开公告。
如前所述，国务院《物业管理条例》第九条对物业管理区域的划分给了原则性规定，对于备案和向业主以至社会公开的事情，没有提及。而《陕西省城市物业管理区域划分暂行办法》、《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》和《天津市物业管理区域划分暂行办法》作为专门为物业管理区域划分出台的法规，对于物业管理区域的划分方法、标准和依据等都进行了细致的规定，而关于备案和公开公告的事项，虽然都有所提及，但都是一笔带过，没有规定具体如何备案的问题，操作性很差。如《陕西省城市物业管理区域划分暂行办法》第八条规定：“区、县人民政府房地产行政主管部门应建立物业管理区域档案，并报所在地市房地产行政主管部门备案。”《天津市物业管理区域划分暂行办法》第八条规定：“新建物业项目的物业管理区域，由市房地产管理局在前期物业管理备案时认定。”
第二，重视物业管理外延范围和边界，忽视内部共有和专有部分的划分。
前文已经提及，物业管理是建筑物区分所有权延伸出来的一项权利，其本质是物业公共区域的维护和管理。物业管理区域的外延范围明确虽然很重要，但是，物业管理区域内共有部分和专有部分边界不清，物业管理的对象仍然没有明确。现有的法律法规，除了《江苏省物业管理条例》第九条粗略地提及物业管理区域内共有和专有的划分问题外，很少有提及。上述条款规定：“物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。”
《办法》关于物业管理区域划分和备案的规定
对于物业管理区域划分和备案，2001年施行的《广州市物业管理办法》几乎没有提及。2009年修订后施行的《广东省物业管理条例》虽然专门用一章内容规定物业管理区域的划分和备案问题，但是也只有三条，属于原则性规定。
2014年5月1日实施的《办法》亮点很多，其中有关物业管理区域的划分和界定方面，用一章内容从物业管理区域的划分到备案进行了详细规定，许多内容值得借鉴：
第一，对物业管理区域的备案进行了翔实的规定。
《办法》从第十一条到十五条，对物业管理区域备案的程序、时间、不同情况下（前期物业招标、已实施物业管理但未办理物业管理区域备案、没有实施物业管理、物业管理区域拆分等）所需备案材料进行了细致规定。这是目前国内相关法律法规中绝无仅有的，大大提高了物业管理区域备案的可操作性。
第二，明确了物业管理区域内的共有部分。
在《办法》第十六条，实际上明确了物业管理区域内的共有部分，包括：(一)物业管理区域的四至范围说明及附图；(二)公共场所、公共绿地的面积和位置；(三)公共车位数量和位置；(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；(六)共用设施设备名称及权属；(七)其他需要明示的场所和设施设备。相对于《江苏省物业管理条例》的规定，该条款更加细致全面。
第三，强调了商品房买卖合同对于物业管理区域划分的重要性。
同样在第十六条，《办法》规定“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。”如果商品房买卖合同明晰地列出业主建筑物区分所有权的专有部分和共有部分，物业管理区域的划分将十分明显。但是，针对目前我国商品房销售合同的缺陷，《办法》要求把明晰划定的物业管理区域作为商品房买卖合同的组成部分，实际上变相杜绝了开发企业故意造成合同标的模糊，试图从中获利的企图。同时，也显示出商品房买卖合同对于物业管理区域划分的重要性。
总之，《办法》这些规定在一定程度上弥补了广州甚至整个中国在物业管理区域划分以及备案方面的缺陷，必将有利于减少现实中由于物业管理区域不明确造成的矛盾纠纷。
尽管如此，有关物业管理区域的划分和备案，仍有几个问题需要慎重对待：
第一，如前所述，物业管理是业主的建筑物区分所有权延伸出来的一项权利。相对于物业管理区域的划分和备案，业主建筑物区分所有权的明晰界定并依法登记，才是从根本上解决物业管理矛盾和纠纷的出路。舍弃产权明晰和登记而侧重于物业管理区域的划分和备案，一定程度上有本末倒置的味道。
第二，对于物业管理区域的划分，包括《办法》在内的中国相关法律法规，都过分依赖政府、建设单位和物业企业而忽略作为建筑物区分所有权主人的业主，而实质上，物业管理区域的合并还是拆分，决策权应该在业主手里。
第三，关于业主的建筑物区分所有权的共有部分，《办法》也是采取罗列的方法，实际上，建筑物区分所有权的共有部分是用罗列法所无可穷尽的，这也意味着没有罗列出的共有部分会成为矛盾纠纷的导火索。因此，给出科学、合理的判定建筑物区分所有权共有部分和专有部分的标准才是关键。
【本研究受江苏省社科基金(11GLB006)、中国博士后科学基金（2013M540427）、江苏省博士后科研资助计划（1301013C）、南京理工大学经管院青年教师科研基金（JGQN1302）的资助。】
原载于《现代物业•新业主》2014年第5期/总第289期